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Retour massif des investisseurs institutionnels sur le compartiment résidentiel

Posté le : 01/10/2019

Dans la dernière étude sur le marché des logements, le département Research de Cushman & Wakefield brosse le portrait de cette classe d’actifs à la croisée des chemins. Décryptages.

Le retour massif des investisseurs institutionnels sur le compartiment résidentiel a porté le volume des transactions à plus de 4 milliards d’euros en 2018 et un premier semestre déjà très actif laisse présager une réédition de ce volume en 2019. Un secteur qui ne manque pas d’atouts comme en atteste - pêle-mêle - des volumes de cession en hausse dans l’ancien (avec une projection d’un million de logements vendus en 2019 et la barre symbolique des 10 000 €/m² à Paris franchie cet été) et quasi stables dans le neuf (où le ralentissement des mises en vente tire les prix à la hausse), une performance de rendement dans le top 3 des classes d’actifs (avec un rendement en capital qui prend le relais du revenu locatif). À ces éléments viennent s’ajouter une recomposition du secteur des opérateurs du logement secoués par un cadre réglementaire, fiscal et juridique en profondes mutations et, plus généralement, une diversification de la fonction résidentielle avec une offre de services génératrice de revenus complémentaires à inventer et un parcours résidentiel à adresser à des clientèles spécifiques (cellule familiale classique en repli, montée en puissance d’une demande de logements adaptés aux étudiants / personnes âgées, disruption des concepts par le coliving).

« La matière résidentielle est nettement plus vaste, polymorphe (parc public / privé, résidences classiques ou avec services, accueil spécifique des populations étudiantes ou seniors, etc.…) et en pleines mutations » analyse Magali Marton, Head of Research France de Cushman & Wakefield. « Elle requiert donc le concours de tous pour créer les meilleures conditions du parcours résidentiel des individus, leur mobilité et in fine, leurs conditions optimales de vie ».

Dans ce contexte, le marché de l’investissement institutionnel résidentiel a donc généré plus de 4 milliards d’euros de cessions acquisitions en 2018, un volume boosté par la méga transaction du portefeuille Vesta acquis par SWISS LIFE ASSET MANAGEMENT. Les investisseurs fourbissent leurs armes et affinent leur stratégie offensive sur un secteur où la concentration des bailleurs sociaux donne également naissance à des mastodontes. Côté privé, les acteurs classiques vont devoir composer avec un manque chronique d’opportunités, alors même que les levées de fonds se succèdent (AEW, ABERDEEN, M&G entre autres...) et que le jeu s’élargit à de nouveaux entrants qui envisagent le marché dans son acceptation européenne et flirtent avec le résidentiel service. Les acquisitions d’actifs immobiliers côtoient d’ailleurs des prises de contrôle d’opérateurs de la promotion ou des services.

« Le marché résidentiel continue donc de se transformer à mesure que les besoins de la société changent. Les investisseurs institutionnels ont leur carte à jouer pour accompagner ces mutations » indique Chrystèle Villotte, Head of Capital Markets Résidentiel de Cushman & Wakefield « Avec une anticipation d’un volume d’investissement proche des 4 milliards d’euros, l’année 2019 pourrait donc voir le compartiment résidentiel s’approcher voire surpasser le retail ou la logistique. On ne peut donc plus parler de classe d’actif alternatif ! ».

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